Ska fler bostäder byggas måste kommunerna följa lagen

Behovet av bostäder

Att hoppa på den där drömutbildningen eller att ta det nya jobbet man blivit erbjuden är stora steg i livet, kanske särskilt för ungdomar. Men tyvärr hindras många från att göra detta idag på grund av svårigheterna att hitta bostad. Det drabbar särskilt grupper som ännu inte fått fäste på bostadsmarknaden.^[1]

Bostadsbyggandet har ökat under senare år, tack vare den goda konjunkturen och tidigare lågt byggande. Men från 2018 ses en avmattning och den strukturella bristen på bostäder är inte löst. Under samma år uppgav 243 kommuner att de hade brist på bostäder. Bara tre uppgav att de hade ett överskott.^[2]

Mer måste göras. Det är viktigare än någonsin att det byggs mer bostäder och att det görs effektivt för att på så sätt få ned produktionskostnaderna.

Särkrav ett hinder för byggande

För att få till effektivitet i bostadsbyggandet krävs att samma regler gäller oavsett vilken kommun som ett bygge sker i. Smidiga och standardiserade processer är viktigt för att få till stordriftsfördelar och kvalitet i byggandet.

Tyvärr är ofta osäkra plan- och bygglovsprocesser i kombination med svåröverblickbara tillvägagångssätt vid markförsäljning ett hinder för byggandet. Snabbare handläggning och bättre tillgång på mark är viktigt för att få till en bra konkurrens på byggmarknaden. Så kan fler aktörer vara med och bidra till ökat byggande. Annars begränsas antalet aktörer och konkurrensen blir sämre, vilket leder till högre kostnader och mindre byggande.^[3]

Men smidiga processer kräver också att regelverken är tydliga och enhetliga över kommungränserna. Detta har även de nationella politikerna insett och sedan 2015 är det inte längre tillåtet för kommuner att tillämpa särkrav, utöver de bestämmelser som finns i Boverkets byggregler (BBR). Om kommunerna ändå väljer att ställa sådana krav ska de vara verkningslösa enligt den nationella lagstiftningen. Problemet borde därmed vara löst, men tyvärr är det inte så.

Kommunerna följer inte lagstiftningen

Enligt en rapport från Konkurrensverket år 2018 tillämpar kommuner fortfarande olika former av krav utöver de som BBR anger.^[4] Detta är något som görs öppet. Ibland ursäktar de sig med att de inte ställer kraven i egenskap av myndighet utan i så kallade markanvisningsavtal, alltså när det säljer mark. Men detta är inte heller tillåtet enligt Plan- och bygglagen (PBL) och dess förarbeten. Kommunerna bryter helt enkelt mot lagen.

Rent konkret handlar det ofta om att tekniska krav ställs på hur husen ska konstrueras, utöver det som anges i BBR. En kommun ställer krav på att ett visst material ska användas, en annan vill se ett annat material och en tredje har sina egna preferenser. Energiprestanda, alltså hur en byggnad använder energi till uppvärmningar exempelvis, är också ett vanligt område där särskilda krav ställs.  Det görs inte sällan till följd av lokalt beslutade miljöprogram som operativt verkställs av tjänstemännen. Det omsätts i praktiken genom rabatter på tomter, genom markanvisningsavtal och bygglovsavgifter. Kraven kan vara mer eller mindre tydliga beroende på vilken kommun det handlar om.

Självklart är det viktigt att bygga bostäder med god energieffektivitet. Men avsikten i PBL är att det ska var byggherren som har makten att fatta besluta om den rent tekniska lösningen. Sådan kompetens sitter i första hand branschen på, inte kommunerna. Om exempelvis ett material bara kan användas i en kommun riskerar byggherren att tvingas byta underleverantör, vilket är en omständlig och dyr process. Olika särkrav gör det svårare att kunna återanvända tidigare lösningar och hindrar en produktionsprocess med skalfördelar, vilket försämrar effektiviteten och kostnaderna stiger på ett omotiverat sätt utan motsvarande nytta uppstår. En del byggföretag som har standardiserade och industrialiserade byggprocesser tvingas ibland tacka nej till att bygga i kommuner som ställer särkrav.

Men särkraven kan också handla om saker som inte direkt har med byggnaden att göra, såsom infrastrukturen, VA-systemet eller parken i nära anslutning. Detta gör planeringen svår att förutse för den som ska bygga. För att få effektivitet i en process krävs att byggaren har så goda förutsättningar som möjligt att planera alla dess delar. Oförutsedda händelser eller nya krav innebär ofrånkomligen högre kostnader för företagen. Innovationer som skapas av byggherren för att tillfredsställa en kommun kanske bara kan användas där och då blir nyttan alldeles för liten i förhållande till utvecklingskostnaden. För att få avkastning på forskning och utveckling måste större volymer till. Nya lösningar måste kunna tillämpas över hela landet.

Många byggföretag tvingas ta sig runt problematiken med särkrav genom att stora resurser läggs på att föra dialog med kommunerna. Det är resurser som istället kunde lagts på att bygga snabbt och effektivt. Och byggkostnaderna i Sverige ligger redan bland de högsta i EU.^[5] Det blir en fragmentisering av hela marknaden både vad gäller själva byggandet och leveranser av material. Konkurrensen blir på så sätt sämre i hela kedjan och marknaden fungerar inte optimalt. De som blir allra mest lidande är människor som vill in på bostadsmarknaden.

Lagstiftningen borde förtydligas

Den gällande lagstiftningen har goda intentioner. Om kommunala särkrav ställs ska dessa vara verkningslösa enligt PBL. Men i verkligheten kan kommunerna kringgå detta och ändå tillämpa särkrav.

– Dagens lagstiftning skulle behöva förtydligas.  Kommunerna kan naturligtvis ställa vilka krav de vill när de själva är kund. Problemet uppstår nära de på olika sätt försöker skapa särkrav genom markanvisningsavtal och lokala miljöprogram när de själva inte är kund. Då blir det svårt för ett enskilt byggföretag att kringgå detta, säger Anna Broman, Byggföretagens bostadspolitiska expert.

Frågan om vilken status kommunala särkrav har i praktiken är inte heller rättsligt prövad hittills.

– Att som byggare driva rättsprocess mot kommuner som inte följer lagstiftningen är resurskrävande och man riskerar att bli utesluten från framtida projekt. Därför skulle lagstiftningen behöva bli tydligare och sanktionsmöjligheter borde kunna riktas mot kommuner som inte följer lagstiftningens intentioner, säger Anna Broman.

Förslag till åtgärder och vidare information.

I Sverige gäller principen om likhet inför lagen. Det är rimligt att vi som medborgare får betala straffavgifter om man inte betalar avgifter i tid, inte följer gällande regelverk eller missköter oss på annat sätt. Det borde dock vara lika självklart att myndigheter och kommuner som inte uppfyller sina åtaganden och därmed direkt strider mot gällande rätt ska kunna påföras lämplig påföljd för detta.

När det gäller kommunala särkrav vid byggnationer borde staten rikta tydliga sanktioner mot kommuner som tillämpar sådana och därmed inte följer lagstiftningen. En möjlighet vore att Boverket eller Länsstyrelsen kunde vitesförelägga kommuner som bryter mot PBL. Exakt hur ett sådant system ska se ut måste utredas vidare, men på något sätt det måste finnas tydliga påföljder för kommuner som inte gör vad de ska.

^[1] https://www.svd.se/bostadsbrist-hindrar-ungas-karriar

^[2] https://www.ekonomifakta.se/Fakta/Ekonomi/bostader/bostadsbrist-per-kommun/

^[3] http://www.konkurrensverket.se/globalassets/publikationer/rapporter/rapport_2018-7.pdf s.21

^[4] http://www.konkurrensverket.se/globalassets/publikationer/rapporter/rapport_2018-7.pdf s.163

^[5] http://www.konkurrensverket.se/globalassets/publikationer/rapporter/rapport_2018-7.pdf s.7